_edited.png)
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) ve İcra İhalelerinde Yeni Dönem: Kanun Değişiklikleri ve Haklarınız
- Doğan Can Doğan
- 31 Tem
- 3 dakikada okunur
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi (izale-i şuyu) davaları ve icra takip süreçlerindeki satış usullerinde, hissedarlar ve alacaklılar açısından son derece kritik düzenlemeler hayata geçirilmiştir. Elektronik satış portalı üzerinden yürütülen ihalelerde teminat muafiyetinden muhammen bedel oranlarına, mirasçılar arası özel açık artırma usulünden bedelin yatırılmaması durumundaki yaptırımlara kadar birçok kural yeniden şekillenmiştir.
Bu yazımızda, uygulamada hak kaybı yaşanmaması adına yeni kanuni değişiklikleri detaylarıyla inceliyoruz.
1. Miras Kalan Taşınmazlarda Sadece Mirasçılara Özel İlk Açık Artırma Usulü
Değişikliğin getirdiği en önemli yeniliklerden biri, miras yoluyla intikal eden taşınmazların üçüncü kişilere satışının önüne geçilmesini kolaylaştıran düzenlemedir.
Uygulama Şartı: Tüm maliklerin mülkiyet hakkını miras yoluyla edindiği ve dosyadaki tüm hissedarların yalnızca mirasçılardan oluştuğu (üçüncü bir kişinin pay sahibi olmadığı) taşınmazlarda geçerlidir.
Özel Satış Usulü: Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde, birinci açık artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır.
Tek Seferlik Hak: Mirasçılara tanınan bu özel açık artırma usulü bir defaya mahsus olarak uygulanır. Böylelikle aile mülkünün ilk etapta aile içinde kalması teşvik edilmektedir.
Mirasçılar Arası İlk Artırma (%100 Şartı): Ortaklığın giderilmesinde birinci artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapıldığı özel durumlarda, verilecek teklifin muhammen kıymetin %100’ünü geçmesi şarttır.
2. Alacaklı ve Hazine İçin Teminat Kuralları
İhale süreçlerine katılımda teminat gösterme şartları bakımından satış talep eden alacaklılar ve Hazine lehine net düzenlemeler yapılmıştır:
Alacaklının Teminat Muafiyeti: Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmelidir. Alacağının teminatı karşıladığı miktar oranında kendisinden teminat alınmaz.
Hazinenin Durumu: Açık artırmalarda Hazine teminat göstermekten tamamen muaf tutulmuştur.
3. Asgari Teklif Oranları ve Muhammen Kıymet Değişiklikleri
Elektronik satış portalında verilecek tekliflerin geçerli olabilmesi için belirli taban sınırları aşması gerekmektedir:
Genel Hacizli Mallar: Verilecek teklif, haczedilen malın muhammen kıymetinin %50’sini geçmek zorundadır.
Mirasçılar Arası İlk Artırma (%100 Şartı): Ortaklığın giderilmesinde birinci artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapıldığı özel durumlarda, verilecek teklifin muhammen kıymetin %100’ünü geçmesi şarttır.
İkinci Artırma: İkinci artırmada ise teklif tutarının muhammen kıymetin %50’sini geçmesi yeterlidir.
Rüçhanlı Alacaklar ve Masraflar: Her durumda teklif olunan bedel; malın muhammen kıymet oranının yanı sıra, o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı (önceliği) olan alacakların toplamından hangisi fazla ise o miktarı ve ilaveten paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını aşmalıdır.
4. İhale Bedelinin Yatırılmaması Durumunda Ağır Yaptırımlar
İhale alıcısının en yüksek teklifi verip süresi içinde satış bedelini yatırmaması (ihalenin feshi veya yatırmama hali) durumunda süreç ve finansal yaptırımlar sıkılaştırılmıştır:
A. Teminatın Akıbeti ve Alacaklı Durumu
Alınan teminat iade edilmez. Öncelikle satış masraflarından mahsup edilir; kalan miktar icra dosyalarında alacaklarına mahsuben hak sahiplerine ödenir.
Süresi içinde bedeli yatırmayan ihale alıcısının satış isteyen alacaklı olması halinde, muhammen bedelin %10’u kendi alacağından mahsup edilir ve bu satış için yapılan masraflar üzerinde bırakılarak borçluya yüklenmez.
B. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Paydaşların Durumu
Süresi içinde bedeli yatırmayan ihale alıcısından alınan teminat iade edilmeyerek satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Eğer bedeli süresi içinde yatırmayan ihale alıcısının kendisi paydaş ise, alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında aktarılır.
C. %5 Oranında İdari Para Cezası
Bedeli süresi içinde yatırmayarak ihale sürecini aksatan alıcıya, satışı yapan icra dairesi veya satış memurluğu tarafından teklif ettiği bedelin %5’i oranında idari para cezası verilir. Bu ceza, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsil dairesince cebren tahsil edilir.
Hukuki Değerlendirme ve Tavsiyeler
Yapılan kanuni düzenlemeler, hem mirasçılar arasındaki mülkiyet dengesini korumayı hem de ihale süreçlerinde kötü niyetli tekliflerin önüne geçerek süreci hızlandırmayı amaçlamaktadır. Özellikle satış portalı üzerinden teklif verirken asgari teklif oranlarının doğru hesaplanması, teminat muafiyeti müracaat sürelerinin kaçırılmaması ve ihale bedelinin süresinde yatırılması finansal mağduriyet yaşanmaması adına hayati önem taşır.
Uzman Arabulucu
İnegöl Avukat Doğan Can DOĞAN
Randevu: 0553 343 64 91
Yorumlar